Si miramos unos años atrás y nos preguntamos: Que paso en el mercado inmobiliario de Miami y del Sur de la Florida?... Podemos decir que en Miami pasó lo que sucedio en muchas otras metrópolies de Estado Unidos:
- Hubo mas construcción de casas que la demanda inmediata de viviendas
- Hubo mucha flexibilidad de prestamos hipotecarios
- Hubo mucha especulación de Precios y Ganancias
- Hubo un Gran Flujo de Divisas del mercado de la bolsa de valores que entro al mercado inmobiliario
- Hubo un gran flujo de inversionistas expertos y inexpertos que entró al mercado de bienes raices por primera ves tratando de hacer ganancias rapidas.
- Todo esto creó una “Burbuja Inmobiliaria” de altos precios y especulación del mercado.
Si preguntase usted, Cual es la situacio del mercado actual? Le podemos responder con varias buenas noticias de atualidad, tales como:
La “Burbuja Inmobiliaria” se ha desinflando a niveles de precios mas realisticos y asequibles. Los precios promedios de las casas de hoy dia han bajado entre un 40% a un 60% en comparación a los precios de hace 3 años.
En reciente noticias, los reportes indican que el sobre inventario de viviendas que habia hace poco en Miami ha disminuido mas de un 37% en Enero 2012 en comparacion con el 2011. La demandas y ventas record a compradores locales e internacionales de las propiedades en Miami ha hecho que el inventario disminuya rápidamente, dando lugar a una oferta limitada.
En los ultimos tres meses los precios de las viviendas registran fuertes ganancias. La venta de “condominios” en el área metropolitana de Miami se disparó 36% en Enero en comparación con el año anterior. Las ventas de casas unifamiliares subieron un 13%. "Ahora los precios de casas en Miami están en aumento y de manera significativa antes de lo esperado, ya que el mercado inmobiliario de Miami sigue superando al resto de la nación, sobre todo debido al fuerte impacto de los compradores internacionales." Dijo Martha Pomares, la Presidente de la Junta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. En Enero 2012, el precio promedio de venta de casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó 40.4%, de $ 238,527 en 2011 a $334,952 dólares. Los precios promedios de venta de condominios subieron 45.2%, de $171,077 dólares a $248,443 dólares. A nivel del Estado de Florida los precios de casas subieron un 5.3% y un 18.8% para condominios.
"Nunca antes en la historia habíamos vendido tantas casas en Miami como hicimos el año pasado”. "A medida que la oferta e inventario se absorbe, hay un menor número de propiedades disponibles para la venta, y será difícil de igualar el récord establecido el año pasado. Pero la buena noticia es que los valores de las casas están rápidamente apreciando, ya que los compradores internacionales, los inversores y las empresas se enfocan en Miami”, dijo Patricia Delinois, Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios Residencial de Miami.
En un reciente reporte y listado preparado por Las Asociación Nacional de Bienes Raíces titulado “Las 10 principales ciudades que sobrepasan la crisis” ocho ciudades de Florida tomaron los primeros lugares en el listado. Miami es la número uno en recuperarse, donde 60% de todos los compradores son extranjeros y el precio de la casa promedio es US$185,000, y el inventario desaparece. En la ciudad de Fort Lauderdale, el número de casas listadas a la venta en el mercado bajó un 42% del 2010 al 2011.
Los inversionistas internacionales han tomado la delantera. El Inventario existente de apartamentos & condos en el Sur de Florida está siendo reducido rápidamente. En su mayor parte está siendo comprado por compradores internacionales quienes compran como inversion y rentan las propiedades por los proximos años, hasta que elmercado suba, y luego vender con plusbalia. La mayorias de los inversionistas que compran estas propiedades, y ponen el inmueble en un program de renta, estan recibiendo un retorno promedio en la inversion de un 4% a un 8% anual, y en algunos casos mas.
En los ultimos 3 años se redujo la construcción para poder absorber el sobre inventario del pasado mercado, pero ya hoy días Miami toma la delantera y se prepara para un aumento de las nueva demandas en el área de la construcción y los bienes raíces. Desde el 2003 casi 49,000 nuevas unidades de condos fueron construidas en el Sur de Florida. Hoy día, quedan menos de 4,300 sin vender, de esas nuevas unidades que se construyeron en exceso.
Las 3 áreas principales donde se construyeron esta unidades fueron: 1) El Brickell & Downtown de Miami, se distinguió por ser el vecindario costero con el mayor número de nuevos condos construidos durante el boom, con casi 23,000 unidades. Pero a finales de 2011, menos de 1,750 unidades quedaban bajo la venta y en el control de los constructores originales. 2) El centro y áreas de la Playa de Fort Lauderdale, quedaban menos de 500 unidades sin vender de las 5,100 unidades construidas durante el boom. 3) El área de Hollywood & Hallandale esta estadísticamente casi todo vendido, quedan menos de 50 unidades si vender de las 5,000 unidades construida en el boom.
Debido a esta reducción del inventario de la era del boom, la alta tasa de absorción, y a la demanda progresiva, hoy día hay una nueva ola de nuevos proyectos propuestos y en construcción. Los constructores ya están sacando al mercado planes para construir más de dos docena de nuevas torres de condos con casi 5,400 nuevas unidades en el Sur de Florida. Para finales de Marzo de 2012, por lo menos ocho nuevas torres de condos están ya en construcción o en la pre-construcción en el Sur de Florida:
En Brickell & Downtown Miami: 23 Biscayne Bay (18 niveles & 96 unidades), My Brickell Condo (28 niveles & 192 unidades), Brickell House (46 niveles & 374 unidades), Brickell Citicentre (dos torres de 40 pisos cada una & 755 unidades total), 1100 Millecento Residences (42 niveles & 382 unidades).
En Sunny Isle Beach: Regalia (43 niveles & 39 unidades)
En Hollywood: Apogee Beach (23 niveles & 49 unidades)
En Aventura: Bellini At Willians Island (24 niveles & 70 unidades)
Los Bancos han cambiado su política de préstamos fáciles. Están haciendo algunos prestamos, pero con mayor depósitos de entrada y con mas exigencia en la quilificaciones. En Miami, el 66% del total de ventas son cerradas en efectivo, cash. Para contender la obvia dificultades de financiamiento, la mayor parte de los nuevos proyectos propuestos requieren que los compradores futuros se comprometan hacer grandes depósitos, entre un 50% a un 80% del precio de pre-construcción, para ser pagado en fases durante la construcción, y en 2 a 3 años saldar el balance. Las pre-construcciones son ideales si usted no está listo para pagar 100% ahora, porque puede separar la unidad con el depósito requerido y en un par de años saldar el balance. De esta forma aprovecha los precios bajos de pre-construcción, y probablemente tener plusvalía cuando le entreguen la propiedad.
Comprar ó Rentar?
Las personas que pierden sus casas o que no pueden obtener financiamientos tienen que vivir en algun lugar, y por lo tanto muchos optan por rentar a un menor costo de lo que estaban pagando en una alta hipoteca. Este fenomeno ha causado de que el mercado de Rentas de propiedades en Miami haya aumentado sobre un 12% en el ultimo año.
En un reciente reporte del Miami Herald, informa que en el centro de Miami hay poca vacancia para rentar, y en algunos complejos, como el Canyon Ranch no hay disponibilidad.
El reporte informa que el mercado de condominios del centro de Miami tiene casi todas las unidades construidas durante el auge de las viviendas llenas. Eso es gracias a los inquilinos, y en gran parte a un flujo constante de inversionistas de Latino América, quienes han comprado en efectivo y rentan las unidades.
Cuatro años después de la fiesta de las compras, las unidades vacantes casi han desaparecido. El estudio realizado por la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami (DDA) encontró que un 93% de las casi 23,000 unidades de condominios construidas en el centro de Miami después de 2002 ya están ocupadas. De esa cantidad, sólo un tercio están ocupadas por tiempo completo por sus propietarios, la mayoría son usadas como apartamentos de alquiler.
Hay una demanda de rentas mucho más que las ofertas, esto ha causado que el Downtown de Miami se convierta en uno de los mejores mercados de arrendamiento de sur de la Florida. Algunos jóvenes inquilinos se pueden permitir el lujo de comprar un apartamento de su propiedad, pero muchos prefieren alquilar porque pueden obtener mejor comodidades, mas lujo y estar en lugares más céntrico a su trabajo, o donde está la acción de la diversión, a un costo menor rentando que comprando el apartamento.
Para los que compran como inversión, el mercado de la renta influye bastante en la decisión. La compra tiene que estar en proporción a la renta del mercado. Idealmente hay que hacerla en efectivo, o con una alta entrada. El financiamiento tradicional no permite tener una rentabilidad viable o positiva. Dependiendo del área y localidad, si usted tuviera una hipoteca sobre un condominio de medio millón de dólares, el costo mensual de la hipoteca, la asociación y los impuestos estarían fuera de lugar con un alquiler razonable. Los costos serían demasiado caros para generar suficiente renta para cubrir todos los gastos y general ganancias. Aun así, algunos inversionistas hacen la compra, cubren partes de los costos con la renta y planifican en el futuro ocupar la propiedad o venderla a un precio mayor y luego obtener la ganancia de la venta en vez de la renta.
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Las Estadisticas De Los Expertos y Recuperación Del Mercado..
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| (Crecimiento Laboral y Económico en Florida: Azul: trabajos creados por el sector privado. Rojo: Trabajos creados por el gobierno |
Florida tiene un alto Crecimiento Laboral y Económico. En los próximos tres años el estado de Florida estaría generando aproximadamente un tercio de un millón de nuevos empleos por año; la cantidad más alta y con la tendencia más rápida de crecimiento en la nación. Con este crecimiento laborar y económico Florida continuara creciendo y se convierte en un estado de poder económico dentro de los Estado Unidos y alrededor del mundo. Si Florida fuera su propio país, seria la 19th economía en el mundo. Hoy en día Florida es la 8th economía en el hemisferio oeste.
En una reciente lista publicada por Trulia.com, de las 10 ciudades metropolitanas a nivel Nacional, Miami es la número tres con mayor incremento en los precios de las rentas de propiedades (12.3%) y en el incremento de los precios de propiedades es la número uno con un 16%.
A pesar de lo que dicen algunas noticias nacionales de Estados Unidos, las estadísticas muestran que en el Sur de la Florida incrementará la demanda de las casas, de que el inventario que había seguirá reduciéndose, y que eventualmente los precios subirían en algunas áreas. Una gran mayoría de los expertos están indicando que nosotros nunca volveremos a ver oportunidades de comprar casas a los precios de hoy en día, que si usted siempre soñó o deseo tener una residencia en Florida, USA, no hay otro mejor momento que ahora. La razón principal son los asequibles precios y las bajas tarifas de financiamiento, que están en el nivel más bajo de los últimos 50 años.
- La Florida tiene el mayor número de ventas inmobiliarias en USA, y ya es el primer estado que muestra recuperarse de la crisis inmobiliaria. El condado de Miami y Fort Lauderdale están a la cabeza.
- Durante 2012 - 2014 más de 300,000 personas se mudarán a la Florida, generando una demanda de más de 150,000 propiedades para la compra y renta.
- Los expertos estiman que en el 2012 -2013 el mercado inmobiliario de Florida se mantendrá estable y que en el 2014 - 2015 estará en alza otra vez.
- Los analistas de la Asociación Nacional de Realtors (NAR) proyectan que los precios de las casas subirían para los próximos años y que la apreciación del valor de una casa debería retornar a los promedios históricos de un 5% durante los próximos años.
- Existen 76 millones de baby boomers que han nacido entre 1946 y 1964 y que ya empezaron a jubilarse. Si el 5 % se retira en la Florida, se sumarían 3.8 millones de nuevos residentes; y potenciales compradores de casas.
- Se estima que en el 2012 - 2014 Florida sobrepasará el estado de New York, como el tercer estado con mayor población.
- Un porcentaje significativo de los 80 millones de visitantes domésticos e internacionales en Florida van a considerar comprar casas en la Florida.
OFERTAS y DEMANDAS - Acccion y Resultados.
Eventualmente el inventario existente de Miami seguirá disminuyendo y absorbido por las demandas y los incentivos. Las oportunidades presente con bajos precios serán agostadas y los precios subirán, por tan razón ahora es el mejor momento para comprar.
Siempre se ha dicho que “En tiempo de rio revuelto ganancia de pescadores”. De acuerdo a la práctica los expertos: “Ha que comprar cuando el mercado está en baja y debe vender cuando está en alta”.
En particular, yo digo que cualquier persona que esté pensando en comprar una residencia en el sur de Florida debiera considerarlo seriamente ahora, porque las “gangas” no durarán para siempre. Es realmente el mejor momento para considerar comprar esa casa o condómino de su sueño para vacaciones, residencia secundaria o como inversión. Durante el último año y medio, nosotros los agentes inmobiliarios, hemos estado diciendo a compradores potenciales que básicamente vengan a Miami y empiecen a mirar y considerar las oportunidades. Si quieren comprar una buena oportunidad, en una buena localidad, debe hacerse lo más pronto antes que más tarde. Puede hacerlo más tarde, pero a un precio mayor.
Todavia hay un alto nivel de “Foreclosure”: propiedades con problemas hipotecarios. Hay un gran numero de personas que han dejado de pagar sus hipotecas, han perdido su credito hipotecario y tambien sus casas, y los bancos estan bendiendo este inventario de “Foreclosure” con precios reducidos atraves de programas de Short Sale y REO.
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Las áreas de Brickell, Downtown, Doral y Sunny Isle Beach son los lugares con mayor demanda, más prestigiosos y divertidos para vivir en el condado. Gracias a su estilo de vida, las innumerables opciones de entretenimiento, los restaurantes, las tiendas, los clubes y los hoteles de categoría; cada vez más personas deciden mudarse a esta región. Según el DDA, en el 2010 la populación de este distrito era de 71,000 y para el 2014 la populación proyectada es de 81,100.
Hoy día en el distrito de Brickell-Downtown hay oportunidades de compra de condominios que empiezan en $170,000+ de una habitación; y en $250,000+ de dos habitaciones. Si usted fuese a comprar como inversión y ponerlo en un programa de renta; un departamento de una habitación se renta promedio en $1,700 por mes; y el de dos habitaciones la renta promedio es $2,500 por mes. Si usted hace el cálculo de la renta que genera anual y lo divide por el precio de compra, la mayoría de la veces el resultado es positivo. Con la compra, no solo logra usted obtener ingresos mensuales con un retorno positivo de la inversión, que quizá podría ser mayor a lo que pagan los bancos hoy día, sino que también tiene usted un inmueble que eventualmente apreciara en valor; el cual en unos años lo podría vender y sacarle la plusvalía o simplemente vivirlo o usarlo como segunda residencia. Comprando como inversión también logra usted tener un nido o refugio seguro en USA, en caso de que la seguridad o situación económica cambien en su país.
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Vivir en Miami, Florida es el Nuevo Estilo de Vida.
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Nuevas Atracciones para el Miami 2020 Miami está en crecimiento otra vez y por los próximos 10 años más de $10 billones de dólares son planeados actualmente para la inversión en la ciudad… Son varios los desarrollos comerciales que ya han iniciados, como es la construcción del Estadio beisbol de Los Marlín, Nuevo Museos de Arte y de Ciencia, Expansión del Puerto de Miami con un nuevo Túnel, construcción del Brickell CitiCentre: Un complejo comercial en 9.1 acre de terreno y 4.6 millones de pies cuadrado ya en construcción que incluirá hotel, 2 torres residenciales, oficinas, sala de cine-movie, bowling, restaurantes, tienda por departamentos. Este proyecto ofrecerá al área de Brickell y Downtown el paraíso de compra y entretenimiento que le faltaba.
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